新たな土地活用ニーズを発掘
定期借地権付分譲マンション

「人に、街に、明るい未来を」をスローガンに、関西・首都圏を中心に多彩な事業を展開する総合デベロッパーの関電不動産開発（関西電力グループ）。豊富な実績とノウハウで、時代の変化やニーズに応え続けている。「定期借地権付マンション」事業もその一つだ。土地を手放さず安定して活用したい地主と、好立地に低負担で済みたい購入者、双方の利点を最大限活かすスキームを構築し、地価が高騰する都心の新たな土地活用ニーズを掘り起こす。

　

定借基本事項　定期借地権という選択肢

“所有”でなく“利用”に価値を

　近年、都市部を中心に供給される「定期借地権付き分譲マンション（定借マンション）」が注目を集めています。

　一般的な分譲マンションが、建物や土地を区分所有する「所有権」であるのに対し、定借マンションは、建物は区分所有するが、土地は所有しない「借地権」という違いがあります。また、この借地権には期間が決められており、期間終了後には更地にして地主に返還することになっています。そのため「定期借地権」と呼ばれているのです。ただ、地代は必要になりますが、土地の持分を購入しない分、所有権と比べると物件価格が安くなるのが魅力です。定期借地権は、所有することにこだわらず、利用することに価値を置く考え方といえるでしょう。

誕生の背景

　借地権は、1922年8月に施行された「新借地借家法」で、普通借地権と定期借地権の２つに区分されました。従来の借地権は借主の権利が強く、貸主に正当な理由がない限り契約は更新され続けますので、一度貸してしまうと半永久的に土地が戻ってこないか、戻ってきても多額の立ち退き料を要求される状況になっていました。そのため、地主にとってはリスクが高く、土地を貸すことを躊躇する傾向にあったのです。

　そこで、土地利用の促進を図るために、契約期限が満了すれば契約更新されずに土地が戻ってくる「定期借地権」が新しく制定されたのです。そのおかげで、貸主は安心して土地を長期間貸すことができるようになったのです。さらに2005年から「前払い地代制度」が導入にされたことで、まとまったお金が一括で貸主の手元に入り、さらに税制面でも有利であることから、より土地が貸しやすくなっています。この定期借地権のおかげで、土地貸主は土地の有効活用の選択肢が増え、マンション購入する方は、購入の選択肢が増えることになったのです。

定期借地権の種類

　定期借地権には、「一般的借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3つがあります。一般定期借地権は、50年以上の借地契約を結び、契約期間満了後は契約の更新を認めず、借地人が建物を取り壊して更地の状態で土地を地主に返還することを定めた借地権のこと。事業用借地権は、事業用建物の所有を目的として設定する借地権で、住居としては利用できません。存続期間は10年以上50年未満の期間で定められますが、公正証書による契約が必要です。そして、建物譲渡特約付き借地権は30年以上の存続期間が定められ、契約終了後には土地を返還しますが、他の定期借地権と違い、地主が建物を買い取る特約がついている借地権なのです。新築分譲マンションでは、一般定期借地権が用いられていますので、マンション購入者は土地の契約期間が終了した段階で、建物部分を取り壊して土地を地主に返還することになります。借地期間は、制度が始まった頃は50年ぐらいが多かったのですが、現在は人生100年時代ということもあり、約70年の期間が主流になっています。

一時金について

　定期借地権は、土地の購入費用はかかりませんが、その代わりに一時金を支払うことになっています。この一時金には「賃料前払い方式」「保証金方式」「権利金方式」の3種類があり、併用されているのが一般的です。

　　

賃料前払い方式

　地代の一部または全部を前払いする。

保証金方式

　地代の不払いがあった場合の担保として払う一時金で、借地権の契約期間終了後に無利息で返還される。

権利金方式

　定期借地権設定の対価として払うもので、契約終了時に返還されない。

　どの方式を採用するかは、土地貸主や定借マンションを販売する不動産会社によって異なりますので、同じ定期借地権でも一時金の支払い方法は物件ごとに違うので注意が必要です。

メリットとデメリット

　定借マンションを購入する際の、メリットとデメリットを整理してみましょう。

メリット

①同じ立地であれば、所有権のマンションと比べて安い
　定借マンションは、土地の持分を購入する必要がありませんので、前払い地代などの一時金を含めても、所有権で購入するより物件価格が安くなります。特に土地価格が高い場所ほど、割安感が感じられるでしょう。

②固定資産税・都市計画税がかからない
　マンションを購入すると、取得時に不動産取得税が必要となり、所有している期間は、固定資産税と都市計画税が毎年必要になります。

　定借マンションの場合、土地は所有していませんので、税金は区分所有している建物だけしかかかりません。土地にかかる不動産取得税や固定資産税、都市計画税がいらないというコストメリットがあります。

③立地条件がいい物件が供給される
　都心や駅近などの利用価値の高い土地ほど、地主は手放したくないものです。しかし、定期借地権であれば、土地を手放す必要がなく、借地期間が終了すれば更地になって戻ってきます。また、長期間にわたり地代が入ってきますので、地主が土地を提供しやすくなっています。そのため、所有権では出てこないような、条件のいい魅力的な立地のマンションが供給される可能性が高くなるのです。実際、定借マンションの立地は魅力的な場所が多いのです。

④大規模修繕などの計画が立てやすく、意思疎通しやすい
　一般定期借権の場合、建物を取り壊す時期が決まっていますので、そこから逆算して大規模修繕などのメンテナンス計画が立てやすくなり、区分所有者の意思疎通もスムーズに行きます。

デメリット

①地代が必要
　定借マンションは、土地を借りている状態なので、賃料として地代を支払います。最近は、地代の一部を前払い地代として支払い、残りを毎月支払う方法が一般的です。しかし毎年の固定資産税や都市計画税が必要ないので、その金額より少し多めに負担すると考えるとデメリットというほど大きなものではありません。

②解体準備金が必要
　定借マンションは一般的に、借地契約の終了時には更地にして返還する必要があります。その場合の解体費用は、解体準備金として毎月積み立てていきます。

③マンションの居住期間に期限がある
　定期借地権には、借地の契約更新はありませんので、契約期間満了後には退去しなければなりません。一般の分譲マンションのように期限なく住み続けることはできません。

④住宅ローンが組める金融機関が少ない
　通常、住宅ローンを組むときには、金融機関が土地と建物どちらにも抵当権を設定して、担保としますが、定借マンションでは、土地は土地貸主のものなので、建物部分しか抵当権を設定できません。そのため、すべての金融機関で住宅ローンが組めるわけではなく、定期借地権について積極的に取り組んでいる金融機関だけになります。

　ただ所有権マンションにおいては、老朽化して建て替えする場合、建て替えに必要な区分所有者の４/5の同意を得ることはとても困難で、話がまとまらない可能性もあります。そう考えると、解体することが決まっている定期借地権はわかりやすく、その煩わしさがありません。また、定期借地権のマンションが増加するにつれ、住宅ローンを融資してくれる金融機関も増えてきています。

　このように、メリットもデメリットも定期借地権の特徴であり、総合的にその価値を判断することが重要です。

どんな人にオススメ？

　このように、所有にこだわるのではなく、そこで暮らす利用価値を重視する人に向いているといえるでしょう。

時代のニーズに応じた物件数の推移

　都市部の土地価格の上昇を背景に、定借マンションは少しずつ増加していますが、所有権のマンションと比べると圧倒的に数が少ないのが現状です。定期借地権のマンション分譲においては、地主との交渉や事業計画など、手間とノウハウが必要になりますので、取り組む不動産会社も限られています。ただ、定期借地権の認知は広がってきており、都市部や駅近などで、建て替え時期を迎えている老築化した建物も増えてきていますので、時代のニーズに応じてこれから増えていくと考えられます。

定借マンションの購入及び活用にあたって

　定借マンションと一般のマンションとの違いをお伝えしてきましたが、購入や活用に当たってはほとんど変わりません。

　購入の際には、権利金や前払い地代を含むマンション価格に対して、住宅ローンを組むことができます。また、住宅ローンを組んで購入した場合は、住宅ローン控除が建物価格と権利金、保証金の一部に利用できます。

　また、住戸内の専有部分は自分のものですから、自由にリフォームすることができ、相続や贈与も借地期間内においては、所有権と同じ対応となります。また、将来、転勤や住み替えの場合でも、自由に売ったり貸したりできます。実際、土地価格がない分、利回りが良くなりますので、賃貸にしている人も多いようです。

　定借マンションは、物件ごとに借地期間や一時金の方式が違いますので、購入にあたって必ず条件を確認することが重要です。買い時は、自分のライフステージにおいて必要な時というのが前提となりますが、自分の希望エリアで常に販売しているとは限りませんので、販売されたタイミングを逃さず決めるということも重要です。また、長期にわたって地代を払っていくことになりますので、実績豊富で経営基盤がしっかりしている事業主であれば安心感が高くなるでしょう。そして、転勤や住み替えのときには、借地期間の残存年数とその時のマンション市場の動向を考えて、売却するか賃貸にするか判断するのがいいでしょう。

　

定借対談　土地オーナーと住む人 双方にメリット

関電不動産開発株式会社 取締役 上席執行役員 住宅事業本部 副本部長 藤田和久氏
一般社団法人住まいる総合研究所 代表理事 井口克美氏

好立地を手に届く価格で

井口　関電不動産開発は、関西圏における定借マンション供給のトップランナーとして活躍されています。

藤田　当社と定借マンションとの関わりは、２０１６年竣工のロジュマン千里中央Ｈ＆Ｔが始まりです。その後、同じく千里中央駅前で手がけたシエリアタワー千里中央（19年竣工）は52階建５５２戸という大規模物件であったことに加え、よみうり文化センターの建て替えに伴う街の再開発事業でもありました。これら事業を通して、定借マンションに関する様々なノウハウを確立することができました。
　現在は大阪だけでなく、兵庫、京都、奈良、さらに名古屋、首都圏でも定借マンション事業を展開しています。

井口　定借マンション事業を行うには、土地所有者に対する丁寧なコンサルティングが欠かせないと思います。だから大手のデベロッパーも簡単には参入できない。なぜ、御社は定借マンションに注力しようと考えたのでしょうか。やはりマンション価格の高騰が背景にあるのでしょうか。

藤田　はい。地価や建設費の高騰により、例えば大阪市ではこの10年ほどで、マンション価格は約２倍になりました。それに伴い、購入者の手に届く住宅の選択肢が少なくなってしまいました。一方で土地オーナーの心理として、好立地の土地ほど売却をためらわれるという傾向があります。そのため土地の供給が限られ、都心部のマンション価格を引き上げる要因の一つになっています。
　その点、定借マンションでは土地を手放すことなく、契約終了後に返還されることが約束されています。この安心感から、定借マンションとしてなら土地を活用してもいいと考えるオーナーも少なくありません。これらのことから、好立地の物件を従来の所有型のマンションよりも安く供給できる定借マンションに勝機があると判断したことが、この事業に注力した理由の一つです。井口さんがおっしゃるように、他社が参入しにくいことも、差別化要因として当社に追い風になるという判断もありました。

井口　共働き世帯の増加などに伴って、「職住近接」へのニーズが高まっています。しかし利便性の高い都心部のマンション価格は高騰している。しかも都心部でのマンション建設は、ホテルも競合相手になるからますます価格が上がる。このような状況のなかで、価格優位性を持つ定借マンションは購入者にとって魅力的ですよね。立地がいいことは、購入後に賃貸マンションとして活用する際にも有利に働きます。

藤田　そして住む側の意識も変わりつつあります。所有することにこだわりを持つ地域だと考えられていたエリアでも、当社の定借マンションへの反響は非常にいいです。所有とはまた違う形での住み方について、認識が広がっていることを実感しました。

手元に多くの資金を　前払地代方式

井口　定期借地権という制度は１９９２年に誕生しました。しかし普及のペースは非常にゆっくりとしていました。契約期間が50年以上に及ぶため、よほど信頼できる企業でないと土地オーナーも制度の利用に踏み切れません。関西電力グループである関電不動産開発のような信頼性の高い会社が参入したことは、制度の普及を後押ししたと思います。

藤田　それに加えて後押しとなったのが、２００５年からスタートした「前払地代方式」です。借地開始時に多くの一時金を受け取ることができ、単年度で一括課税されるのではなく、70年間（契約期間）に分割して課税されます。土地を売却した場合、単年度で多額の税金を納めることになりますが、この「前払地代方式」は多くの現金を手元に残すことができ、他の投資・運用に使うこともできる画期的な税制となっています。

井口　制度が使いやすくなると、定借マンションを提案するデベロッパーも増えてきます。そのようななかで関電不動産開発がリーディングカンパニーであるゆえんは、提案力にあると私はみています。

安心のスキーム　マスターリース方式

藤田　土地オーナーのニーズを丁寧にお伺いし、当社のノウハウを活かした提案を行っています。地代条件はもちろんのこと、期間満了時の建物無償譲渡特約をお付けすることや、等価交換といったプランもご用意しています。なかでも好評をいただいており、当社の強みとなっているのが、マスターリース（一括借り上げ）方式です。マンション分譲時に土地を転貸することにより、マンション購入者と土地オーナーとのあいだに当社が入り、購入者の契約管理や地代の入出金管理を行います。土地オーナーの手間を最小限に抑え、地代の未収リスクもありません。購入者にとっても、当社が窓口となるため、双方にとって安心いただけるスキームです。

井口　「常に関電不動産開発に相談できる」というのは、入居者にとっても土地オーナーにとってもありがたい仕組みと言えます。双方と長く関わっていくことでノウハウも蓄積されます。それによって、提案がさらに良くなっていくという好循環も生まれそうです。

自己負担ゼロでの建て替えも可能

井口　土地には同じものがありません。提案のバリエーションが増えていくことは、土地オーナーにとっても非常に心強いと思います。
　今後、老朽化したマンションの建て替えが課題になってくるでしょう。場合によっては、街の再開発まで視野に入れた建て替えになることもあると思います。こういった課題に対して、定借マンションが解決に貢献することを期待しています。

藤田　はい。近年では、マンションや事務所、その他の施設の建て替えに、当社の定借マンションを活用するケースが増えています。敷地の一部に定借マンションを建設することにより、思い入れのある土地を手放すことなく、前払地代として資金を調達し、建て替えを行っています。そこには、分棟による別管理の提案など当社ならではのノウハウを最大限活用しています。

井口　２０２１年には手がけられたマンションがグッドデザイン賞を受賞しましたね。

藤田　シエリア京都嵯峨嵐山とシエリア金沢広坂ですね。外観をはじめとしたデザインや間取り、設備仕様にもこだわっています。
　また、当社はエネルギー会社のグループ企業ということもあって、マンションにおけるエネルギー提案にも注力しています。ＺＥＨマンションをはじめ、環境に配慮した住まいと暮らし方を提案し、この分野では先陣を切っていきたいです。
　土地オーナーの思い入れのある土地ですので、当社のつくる建物の良さも評価をいただいています。

井口　これからも関電不動産開発には、定借マンションのいい事例をたくさんつくっていってもらいたいですね。そうすることで、マンション購入者はより多くの選択肢から納得の住まい選びが可能になります。

藤田　ありがとうございます。当社では今後、大阪市内のタワーマンションをはじめとして、数多くの定借マンションの供給を予定しています。関西圏以外でも積極的に定借マンションに取り組んでいきます。定借マンションという仕組みを通して土地オーナーと住む人の双方に満足していただき、豊かな生活、ひいては豊かな社会の実現に貢献することが私たちの願いです。どうぞご期待ください。

　

土地オーナー　伝統の土地で　新たな歴史を歩む

定期借地権手法を活用した 私学会館の建て替え

　1950年に結成された兵庫県私学総連合会は、兵庫県下の私立の幼稚園、小学校、中学校、高等学校、短期大学からなる組織で、JR元町駅のすぐそばにある兵庫県私学会館は、その活動拠点として重要な役割を果たしてきました。

　しかし、私学会館の竣工は1968年で、既に築50年あまりが経過し、老朽化が課題となっていました。また、耐震上の強度が不足する等、安全面でも支障があり、次世代に会館を引き継いでいくにはどうすればいいかについて、2017年頃から話し合うようになりました。その際、改修や移転等、様々な案が検討されたのですが、最終的に、現在地での建て替えを行うという方向性が決まりました。また、会員から追加的な費用負担を求めないことも併せて決定されました。

　この条件を満たす方法について、さまざまな事業者に相談をしたところ、具体性のありそうな案として出てきたのが、定期借地権を活用した建て替え案です。

①自己負担なしで建て替え ②地代の未収リスクなし ③マンション棟との分棟による別管理

　定期借地手法を活用した建て替え案を選んだ大きなポイントは、自己負担なしで現在地において会館の建て替えができることです。なお、いくつかの事業提案の中で、関電不動産開発からの提案は、地代総額が他より優位であったほか、会館棟とマンション棟の管理を分けられるほか、月額地代の未収リスクを解消するマスターリース方式の導入等、竣工後の管理運営についても配慮したものでした。

　また、別棟となる施設は賑わいを目的とするホテルや商業施設ではなく、住民のみが利用するマンション施設であり、落ちついた環境が保たれます。さらに、マンションの管理運営もすべて関電不動産開発が行うものであり、私たちは従来どおりに会館の運営業務に集中することができるのです。

　私自身も、最初にこの話を聞いた時、「こんな方法があるのか！」と驚くと同時に、関西圏で初の試みとなる定期借地権手法を活用した「公的性格を有する施設の建て替え」ということに、大きな魅力を感じたことを覚えています。

　定期借地権は1990年代にできた制度で、歴史の浅いものです。定借マンションも首都圏では広がりつつあるようですが、関西圏ではあまり耳にしたことがありませんでした。さらに、今回の定期借借地権の契約期間は70年を超えます。そのような制度や仕組みの面での懸念もあっただけに、事業者選びには、定期借地権を活用した事業実績に加え、企業としての信頼性が非常に重要でした。関電不動産開発は、関西電力というインフラを担う企業のグループ会社であるほか、大阪・千里中央で事務所棟とマンション棟を、一棟建物スキームを使い開発した実績もありました。提案内容に加えてそれらの事項を総合的に判断し、関電不動産開発に建て替えを託すことにしました。

　新たな私学会館は2023年5月に竣工予定です。旧会館に備わっていた大ホールと同程度の大きさのホールが、装いも新たに新会館にも備わります。私学のランドマークとなるべく、デザインや機能面、そして耐震性能など、多方面で高い水準を満たした施設となるでしょう。また、異常気象時等にはＪＲ元町駅周辺における一時滞留施設としても機能すべく、市や県と連携していきたいと考えています。何よりも、先輩方が守り継いでこられたこの地から離れることなく、次世代へ安心して活動拠点を受け渡していけることをうれしく思っています。