三菱ＵＦＪリサーチ＆コンサルティング自治体経営改革室長　大塚 敬氏

 東京の人口は１９９７年から２０年以上、一度も減っていない。だが、２０２０年にコロナ禍で転入超過数が大きく減少に転じた。こういう変化が起きているのは東京だけだ。人口減少は主に特別区で起きている。

 緊急事態宣言時の２０年４～５月には進学・就職期の若い人たちが東京に出て来られなかったが、同７～８月にはそれが幅広い世代に広がっている。住み替えの時に東京を選ばなかった人が増えたのではないか。

 ２０歳代後半や３０歳代前半は、結婚や出産などで家族形態が変わって引っ越す動機がある。東京の子供が減るという変化につながる部分がある。

 内閣府の調査によると、コロナ前の１９年１２月には、東京２３区でテレワークをしていた人は不定期を含めても１７・８％だった。コロナ禍で過半の人がテレワークをするようになった。劇的な変化だ。

 テレワークの経験がある人の約８割は、続けたいと言っている。会社に出て来なくなり、自宅に機材や机を買い、部屋を確保し、資料もある。こういう人たちは（テレワークから出社に）戻すのも大変だ。

 雇用している側はどう考えているのか。港区政策創造研究所が区内の事業所（を対象）に調査したところ、コロナが去った後に週５日出社を考えている事業所は６割だった。残り４割は一定割合テレワークをすると言っている。結構高い割合だ。必要に迫られて、働き方が変わった。コロナが解消されても、ライフスタイルがある程度変わっている人がいるので、戻らない部分が一定程度残るだろう。

 次に何が起きるか。東京２３区で地方への移住に関心がある人が増えているのは、大きな動きだ。テレワークの普及で、仕事を変えずに地方に住める可能性が出てきた。

 東京都心部のオフィス需要は緩むという予想が成り立つ。都内に本社がある会社への調査では、テレワークが９割以上と答えた会社の３分の１が本社の縮小を検討している。

 都心で空いた空間をどう生かしていくか、考えなければいけない。良い形でコントロールしないと、都心の魅力が維持できなくなる可能性もある。

 （居住地に求める生活環境の変化を尋ねた）同研究所の港区民調査では、コロナの影響で買い物（のしやすさ）や医療機関（の充実）、安全性などの需要が高くなった。オフィスワーカーが減ると飲食店などはダメージを受ける一方で、在宅勤務者の生活に絡む需要は増える。

 工学院大学建築学部まちづくり学科教授　遠藤 新氏

 日本は人口減少もあり、長い目で見ると今後、建物の空きや空き地が増えていくだろう。

 東京の再開発は、東京五輪・パラリンピックまでを目指してやってきたところがあり、一段落した。東京などでも何を目標にしていくか、考え直さなくてはいけない時期に来ている。

 都市を変えていくにはすごく時間がかかる。インフラ（社会基盤）をつくって、それに土地利用がついていく。東京など大都市では、駅を中心にして公共交通を使いながら移動する形が大半だ。この大きな構造自体はなかなか変わらないと思う。人気のある場所、ない場所もそこに関連づいている。

 今後の都市開発は、空きも資源として次の魅力につなげていく様々な工夫が必要となり、三つのことを考えていくべきだ。

 一つ目は「量から質へ」。床（面積）を増やさずに付加価値をつけていくということだ。東京は、文化・芸術にすぐに触れられ、実は海が近いなど立地の特性を持っており、新しい都市開発のヒントを見いだせる。

 二つ目は、駅だけを拠点とする生活を考えなくてもいいということだ。コロナ禍で自宅を中心にして働くと、近所へ買い物に行き、息抜きに公園を散歩するといったことを多くの人たちが経験するようになった。自分の拠点にしているエリアを歩ける暮らし方が必要になるのではないか。

 三つ目は、空いている空間を柔軟に使い回していくような工夫だ。空きの時間という着眼点もある。

 東京都港区の東京ミッドタウンは、再開発と言いながら、緑豊かな非常に心地のいい広場になっている。既存の公園とも隣接してつくられ、緑豊かな環境がすぐ近くにあることが都市開発の大きな付加価値になっている。

 米国・フィラデルフィアから地下鉄で１０分ぐらいのところでは、ものすごく土地に空きがあると同時に高級化している。そこを近隣住民が菜園やドッグランなどとして利用できる環境があることが、新しいライフスタイルを実現する手段になっている。

 一方、南池袋公園（東京都豊島区）では、飲食店の収益の一部を公園の管理費に充てながら、魅力が続く公共空間づくりをしている。民間がカフェの経営をする良さと公共の仕組みという工夫の組み合わせが大事になる。

 これから都市をつくり替えていく時、その価値をどんなところに見いだしていくか。我々はコロナ禍で色んなヒントを見つけているのかもしれない。